1-İŞGAL
Ecrimisilin en önemli şartı işgaldir. Kamuya ait yani ; Hazine, Özel Bütçeli İdare, Belediye, İl Özel İdaresi ve Vakıflar Genel Müdürlüğü yahut devlete bağlı diğer idarelere ait/ onların temsil ettiği vakıfların işgali en temel şarttır. İlgili yönetmelikte işgalin şekli ile ilgili bir açıklama bulunmamaktadır. Yalnızca “işgal ve tasarruf” eyleminden bahsedilir. Ancak işgalin “hukuki bir sebebe” dayanmaması gerekmektedir.
Örnek vermek gerekirse;
1-gayrimenkulün izin alınmadan kullanılması
2-üzerinde inşaat/yapı yapılması
3-Var olan kira sözleşmesi yahut hukuki sebebin süresi bitmesine rağmen sözleşmenin yenilenmemesi ve tahliye de edilmemesi
4-kamuya tahsisli gayrimenkullerin bir bölümünün işgali/ kısmi işgal
Verilebilir.
Devlete ait gayrimenkulden kastımızın ne olduğunun daha iyi anlaşılabilmesi için “hazine taşınmazları ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar” şeklinde ikiye ayırmak gerekir.
DEVLETİN HÜKÜM VE TASARRUFU ALTINDAKİ TAŞINMAZLAR;
Türk Medeni Kanunu
Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar
Madde 715- Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.
Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.
Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tâbidir.
Bu mallar
- Madenler,
- Yer altı suları
- Petrol kaynaklar
- Kıyılar
- Maden, yaylak, kışlaklar
- Orta malları, sahipsiz mallar
2-TAŞINMAZI KULLANAN/İŞGAL EDE KİŞİNİN YASAL HAKKININ BULUNMAMASI
İdareye ait taşınmazların kullanımı izne tabidir. Bu izinlere örnek olarak; taşınmazın usulüne uygun şekilde kiralanmış olması, devredilmiş olması, kamu yararına terk edilmesi, irtifak hakkına konu olması gibi durumlar verilir.
Kira sözleşmelerinin süresi ve kira sözleşmelerine taraf idarelerin değişmesi konusu önem arz eder. Şöyle ki; bazı hallerde vatandaşlar/şirketler ilgili Belediyelerden bir taşınmazı kiralarlar ancak sonradan kiraladıkları taşınmazı tasarruf yetkisi altında bulunduran İdare değişebilir. Kira sözleşmesine konu taşınmazlar ilgili idare yerine hazineye tahsis edilebilir.
Bu durumda Belediyelerin yapmış olduğu kira sözleşmelerinin durumu ne olacaktır?
Hazine’ye devirden önceki mevcut sözleşmeler geçerliliğini koruyacaktır. Danıştay’ın tutumu bu yöndedir. Kiracının işgalci sayılabilmesi için Belediye tarafından doğrudan feshedilmesi yeterli değildir aynı zamanda Hazine’nin de sözleşmenin feshi için dava açması gerekmektedir.
Bir diğer önemli husus da işgalcinin GERÇEK VEYE TÜZEL KİŞİ olması önemli değildir. Vatandaşlar da şirketler de işgalci konumunda bulanabilir.
3-İDARENİN İŞGAL SEBEBİYLE ZARARA UĞRAMASI ve İŞGALCİNİN KUSURLU OLMASI ŞART DEĞİLDİR !
Ecrimisilin talep edilmesinde zararın gerekli olmadığı ve işgalcinin de kusurlu olmasının gerekmediği Devlet İhale Kanunu’nda belirtilmiştir.
“Madde 75 – Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşın- maz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişiler- ce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz”
Görüldüğü üzere, ecrimisilin iyi niyet yahut kötü niyetli olma ile bağlantısı yoktur. Her iki halde de karar verilir.
ECRİMİSİL NASIL TESPİT EDİLİR?
- MAHALLİ TESPİT
Ecrimisilin şartlarının oluşup oluşmadığının incelenebilmesi için öncelikle taşınmazın işgal edildiğine dair tespit yapılmalıdır. Bu tespite “taşınmaz tespit tutanağı” denir. Taşınmazın önemine göre değişmekle birlikte; idarelerin tespit işlemini yılda en az bir kez yapması beklenir. Bazı hallerde bu süre bir yılı geçebilir ancak beş yıldan fazla olamaz. Önemli görülen taşınmazlar her yıl, tarım yapılan arsa ve tarlalar ise hasat ve ekiliş zamanlarına göre tespitinin yapılması gerekmektedir. Her ilde defterdarlar, ilçelerde ise mal müdürlükleri görevlidir.
ÖRNEK TAŞINMAZ TESPİT TUTANAĞI
TUTANAĞIN DÜZENLENMESİNDEN İTİBAREN 15 GÜN İÇERİSİNDE TESPİT TARİHİNDEN GERİYE DOĞRU BEŞ YILI İÇERECEK ŞEKİLDE ECRİMİSİL TESPİT EDİLİR.
İdarelerin ecrimisil tespitinde dikkate aldığı kriterler bulunmaktadır.
- Emsal olabilecek taşınmazlar için belirlenen kira bedelleri, yargı kararları
- İşgalci kazanç elde etmişse bu kazanç tutarı dikkate alınır.
! 2003 yılından itibaren Hazineye ait taşınmazların üzerinde bulunan ve hukuki bir dayanağı olmayan yapılar hiçbir işlem olmadan Hazine’ye ait sayılır. Bu sebeple, işgal edilmesi halinde ecrimisil belirlenirken üzerindeki yapının değeri de göz önüne alınır.
*Maliye Bakanlığı, asgari ecrimisil belirlemekte yetkili idaredir. Bedel Tespit Komisyonları aracılığı ile bu tespitler yapılır.
Yüksek Mahkeme’nin son zamanlardaki kararları ;Ecrimisilin emsal kira sözleşmelerindeki bedel esas alınarak belirlenmesi gerektiği” yönündedir. Genel kabule göre, kira bedeli ise rayiç değerin yüzde dördü’dür. Ancak bazı farklı nitelikteki kiralamalarda rayiç bedelin yüzdesi de değişir.
Örneğin, Tarım ve Hayvancılık amaçlı sanayi tesislerinde rayiç değerin yüzde bir buçuğu uygulanır.
|