İçinde bulunduğumuz günün ekonomik koşullarında; devam eden kira sözleşme bedelleri, yeni düzenlenen sözleşmelere kıyasla epey düşük seviyede kaldı. Bu durum, aynı apartmanın içerisinde benzer nitelikte hatta birebir aynı dairelere bir kiracının 2000TL kira ödemesi yaparken; diğer kiracının 4500TL kira ödemesi gibi dengesiz bir durumun da doğmasına sebebiyet verdi.
PEKİ, EV SAHİPLERİ DEVAM EDEN KİRA SÖZLEŞMELERİNE BU DURUMU NASIL YANSITABİLİR?
Çoğu ev sahibi maktu/format sözleşmelerle kira sözleşmelerini imzalamaktadır. Bu maktu kira sözleşmelerinde de genellikle bedel artışı ÜFE-TÜFE oranına göre belirlenmektedir. Eğer ki sözleşmenizde kira artışının ÜFE-TÜFE oranına göre yapılacağına dair bir hüküm bulunmuyorsa; Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir”. Kanun koyucu, sözleşmede bu noktada bir kararlaştırma yapılmaması ihtimalinde; kiracıyı korumuş ve her halükarda bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamaya göre belirleneceğini düzenlemiştir.
Dolayısıyla, ev sahipleri kira sözleşme bedelini yeni belirlenecek kira dönemi için en fazla üfe/tüfe oranında arttırabilir. ANCAK, KİRA SÖZLEŞMESİNDE ÜFE/TÜFE ORANINDA BİR ARTIŞ YAPILACAĞI KARARLAŞTIRILMIŞ OLSA BİLE; BEŞ YILDAN UZUN SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE ÜFE/TÜFEYE BAĞLI KALINMADAN ARTIŞ YAPILABİLİR. Bunun için kira tespit davası açılmalıdır, kira tespit davası açılmadan önce de; yasadaki süreye uyarak ihtar çekmelisiniz. Bu davada hakim, yeni kira bedelini; tüfe oranının yanı sıra emsal kira bedellerini de göz önüne alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlemek zorundadır.
Eğer kira sözleşmeniz TL cinsinden değil de yabancı para olarak kararlaştırılmışsa; (1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla) beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Beş yıllık süresini doldurmuş eski kiracılarınıza açılacak olan kira bedel tespiti davasında “eski kiracı indirimi” yapılabilir. Bu oran genelde kiralananın boş olarak kiraya verilebileceği kira bedeline eşit yahut çok yakın bir miktarda tespit edilen kira bedeli üzerinden yüzde 15-20 arasındadır.
MAL SAHİBİ, DEVAM EDEN KİRA SÖZLEŞMESİ BULUNAN BİR KONUTU SATIN ALMIŞSA NE YAPABİLİR?
Yeni malik, evi satın almakla birlikte kira sözleşmesinin kendi yönünden geçerliliğini de kabul eder. Yani mevcut kira sözleşmesine aynı şartlarla devam etmek zorundasınız.
Ancak, TBK. madde 351 bu konuya özel bir düzenleme getirmiştir. Şöyle ki; Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik, konuta ihtiyacı olması sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Yasa hükmünden anlaşıldığı üzere devam eden kira sözleşmesi olan bir evi alan ev sahipleri; satın alma tarihlerinden itibaren bir ay içerisinde ya da kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde kiracının sözleşmesinin sona erdirilmesi için hakkını kullanabilir. Eğer ki satın alma tarihinden itibaren bir ay içerisinde hakkını kullanmak istiyorsa; mutlaka ihtarname göndermek zorundadır.
|