A- YAPININ YIKILMASI
Yıkım kararı, imar hukukuna aykırı yapılar için uygulanacak en son yaptırımdır. Yapı sahibi, imara aykırı durumun düzeltilmesi için gerekli çabayı göstermemiş ve hukuka aykırılığı gidermemiştir. Bu sebeple en ağır sonuçları olan yaptırım türüdür, yapının fiziki varlığı ortadan kaldırılır. Aykırılığın düzeltilmesi için bir yol varsa yapının yıkılması yoluna gidilmemesi gerekir.
Çünkü; yıkım kararı mülkiyet hakkına müdahaledir ve bir idari karardır. İmar planına ve inşaat iznine aykırı olarak inşa edilen yapılar, idari karar tesis edilerek ortadan kaldırılır.
Hukukumuzda bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının sona erdirilmesine Medeni Kanun’da ve İmar Kanunu’nda yer verilmiştir. Medeni Kanun’da düzenlenen yıkım kararını almak için Asliye Hukuk Mahkemelerine başvurmak gerekmektedir. İmar Kanunu’nda ise bu durumlara örnek olarak tehlikeli yapılar ve ruhsat ya da ruhsat eklerine aykırı inşa edilen yapılan için yer alan yıkım yetkisi gösterilebilir.
İMAR KANUNU’NA GÖRE YIKIM KARARI ALINMASI GEREKEN YAPILAR
- RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR
- RUHSATSIZ YAPILAR
- GEÇİCİ YAPILAR
1-RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR
Ruhsat ve eklerine aykırı yapıların incelemesini yapmak için öncelikle bu yapının “ Yapı Denetimi Hakkında Kanun” dahilinde olup olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir.
4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun
Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a bakıldığında “Yapı Denetim Kuruluşları”na bazı görevler verilmiştir.
Bu görevler;
- yapının inşa edileceği arsa veya arazinin zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini ilgili mevzuata göre incelemek,
- proje müelliflerince hazırlanarak doğrudan kendilerine teslim edilen uygulama projesi ve hesaplarını kontrol ederek,
- ilgili idareler dışında başka bir kurum veya kuruluşun tutulmadan, ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek,vize veya onayına tabi tutulmadan ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek,
- Yapının, ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek,
- Yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçlarını belgelendirmek, malzemeler ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak,
- Yapılan tüm denetim hizmetlerine ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek, denetimleri sırasında yapıda kullanılan malzeme ve imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduklarını belirledikleri takdirde, durumu bir rapor ile ilgili idareye ve il sanayi ve/veya ticaret müdürlüklerine bildirmek,
- Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek,
- Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek,
- Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri, şartname ve standartlara uygun olarak laboratuvarlarda yaptırmak şeklinde sayılabilir.
Yapı denetim kuruluşları yukarıda sayılan ve kanunda düzenlenen yetkilerine uygun olarak yapacağı denetim neticesinde İdareye rapor hazırlar. İlgili idare bu kurallara aykırı yapıların yıkılmasına karar verir.
Yapı Denetim Kanunu Kapsamına girmiyorsa;
4708 sayılı kanun kapsamında girmeyen yapılar içerisinde ruhsata tabi olan yapılar ve tabi olmayan yapılar bulunmaktadır.
İmar kanununa göre bazı yapılar ruhsata tabi değildir. Bu yapılar; “ Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası” gibi yapılardır.
Bu yapılar hakkında yıkım kararı alınabilmesi için fen ve sağlık kurullarına uygun olmadığı yolunda bir tespit ile valilik görüşü gerekmektedir. Tek başına fen ve sağlık kurullarına uygun olmadığı şeklinde bir tespit ile yıkım kararı alınamaz.
Ruhsata tabi olan yapılarda ise idare bu duruma ilişkin bir tespit yapar, akabinde yapı mühürlenir. Ruhsatın geçerlilik süresi bitmiş ise projenin de bitmiştir.
Ruhsata tabi olsun ya da olmasın yapıların her ikisi için de bir bölümüne konulan mühür, yapının tamamı için geçerli sayılır. Mührü kırmak da suça sebebiyet vermektedir.
Yapının inşa aşaması haricinde, ruhsata uygun yapılma dahi sonradan yapılan değişikler ile de ruhsata aykırı hale getirilebilir, aynı uygulama değişiklikler için de geçerlidir.
2-RUHSATSIZ YAPILARIN YIKILMASI
Ruhsatsız Yapı Nedir?
Bir yapı resmi kurumlardan, idarelerden gerekli izinleri almadan yapılan yapılıyorsa; yani belediyelerde ruhsat alınmadan inşaata başlanıyorsa yahut devam ediyorsa bu yapılara ruhsatsız yapı/kaçak yapı diyoruz. Ruhsatsız yapıları da kendi içerisinde imar hukukuna uygun olanlar ile olmayanlar şeklinde ayırmak gerekir.
Bir yapının ruhsatsız olmasına rağmen imar planına uygun inşa edilmesi de mümkündür. Nitekim, Danıştay’ın eski tarihleri kararları da bu yöndedir. Dolayısıyla, ruhsatsız yapılarda yıkım kararı alınması, imar planına göre ruhsat verilebilir nitelikte olup olmamasına göre değişir.
Ruhsatsız yapı, imar hukukuna uygun ve ruhsat verilebilir nitelikte ise yapı sahibine EN ÇOK OTUZ GÜNLÜK bir süre verilir, cezalı harç tahsis edilir ve ruhsat verilebilir.
Dolayısıyla, RUHSATSIZ YAPILARIN İMAR HUKUKUNA AYKIRI DEĞİL İSE, YIKIM KARARININ ŞARTLARI OLUŞMAYACAKTIR. Yapı sahibi, idarenin yönlendirmesine uygun hareket ederek, gerekli süreci takip ettiğinde kendisine yapı izni verilir. Yine, ilgili yapıda yapılacak her türlü değişiklik için de izin alınması gerekmektedir.
Ruhsatsız ve Aynı zamanda imara aykırı yapıların yıkımı;
Ruhsatı bulunmayan yapılar aynı zamanda imar hukukuna, imar planına da aykırı ise bu durumda düzeltilip düzeltilemeyeceğine dair inceleme yapılması gerekir. Yapı sahibine gerekli araştırmayı yapması, mümkün ise düzeltmeleri gerçekleştirmesi için bir süre verilir.
Yapı sahibi aykırılıkları gidermişse yine cezalı harç ödeme suretiyle yapı izni verilir. Aksi taktirde (ruhsat verilemeyeceği belirlenmişse) yapı için yıkım kararı alınır. Yıkım kararı kesinleşirse, belediye tarafından yapı yıkılır ve bu giderler de yapı sahibinden alınır.
3-GEÇİCİ YAPILARIN YIKTIRILMASI
*İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde,
*plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan,
*18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya
*13 üncü maddede (İmar planlarında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerler başlıklıdır ve Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazları düzenler) . belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine,
belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı uygulanmasına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilebileceğini ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verebileceğini düzenlemektedir.
İZİN SÜRESİ
(!) Bu maddeye göre verilecek izinlerin süresi 10 yıldır.
İzin verilmeden önce belediye encümeni kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gerekmektedir. Bu 10 yıllık süre tapu kaydına şerh verilmekle birlikte başlar.
Görüldüğü üzere geçici yapıların yıkılması, bir imar hukukuna aykırılık yaptırımı değildir. Nitekim, bu madde uyarınca yapılar on yıllık süre ile sınırlı olarak bulunabilecektir. Ancak, maddeye aykırı davranıldığı zaman yapı sahiplerine para cezası verilebileceği unutulmamalıdır.
4- İMAR KANUNU MADDE 23’E GÖRE YAPILARIN YIKILMASI
Madde 23 gelişme alanlarında yapı ruhsatını düzenlemektedir. Bu maddenin son fıkrasında meskun sahalardakİ (yerleşim yerleri) gayrimenkul sahiplerinin tesisatlarına ilişkin düzenleme yapılmıştır. Diğer maddelere göre özel hükümdür, daha dar bir düzenleme alanı vardır.
Son fıkraya göre meskün saha olarak belirtilen yerlerde gayrimenkul sahiplerince pis su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine veya varsa umumi fosseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olmayan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek esaslar dahilin de gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir. Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla verilecek müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından yıktırılır.
5-TEHLİKELİ YAPILARIN YIKILMASI
İmar Kanunu’na göre tehlikeli yapıların yıkılması önemli bir noktadır ve bu konuda detaylı düzenleme madde 39’da yapılmıştır ayrıca Köy Kanununda da yer verilmiştir. Bu tür yapılarda yalnızca genel güvenlik ve asayiş bakımından tehlike arz etme yahut bir kısmı veya tamamı yıkılacak derecede tehlikeli olması halinde yıkma kararı alınabilir.
Şartları taşımasına ve yıkım kararı verilmiş ancak belediye tarafından yıktırılmayan yapıların meydana getirebileceği zararlarda idarenin sorumluluğuna başvurulabilir. İdarenin yasadaki şartları taşımadan yıkım kararı vermesi de hukuka aykırıdır. Hangi idarenin bu tür yapılarda yıkım kararı alacağına kanunda yer verilmemiştir.
Belediyelerde “belediye encümeni” bu konuda yetkilidir. Bu kararı encümen yerine belediye meclisi yahut vali alırsa karar yetki yönünden yine hukuka aykırı olur.
Sorumlu idarenin tehlikenin derecesine göre hareket etmesi büyük önem arz etmektedir. Yapı sahibini usulüne uygun şekilde bilgilendirmelidir. Belediyenin sorumluluğu altında bulunan bazı yapılar kültür varlığı niteliğini taşıyabilir bu durumda mutlaka koruma kurulu kararı gerekir.
İlgili Maddeler;
Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar:
Madde 39 – (Değişik fıkra:4/7/2019-7181/12 md.) Genel güvenlik ve asayiş bakımın- dan tehlike arz ettiği valilikçe tespit edilen metruk yapılar ile bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerinin adrese dayalı nüfus kayıt sistemindeki adreslerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için bele- diye veya valilikçe üç gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibine bu şekilde tebligat yapılamaması hâlinde bu durum tebligat yapan idarenin internet sayfasında 30 gün süre ile ilan edilir ve tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir. Malik dışında binada ikamet amacıyla oturanlara da ayrıca tahliye için tebli- gat yapılır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/12 md.) Tebligatı veya ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere ilgili idarece belirlenen süre içinde yapı sahibi tarafından tehlikeli durumun ortadan kaldı- rılmaması hâlinde, tehlikenin giderilmesi veya yıkım işleri belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.
Alakalının fakruhali tevsik olunursa masraf belediye veya valilikçe bütçesinden karşılanır. Tehlike durumu o yapı ve civarının boşaltılmasını icabettiriyorsa mahkeme kararına lüzum kal- maksızın zabıta marifetiyle derhal tahliye ettirilir.
Köy Kanunu
Madde 13 – Köylünün mecburi işleri şunlardır;
……. 28 – Birdenbire yıkılarak altında adam ve hayvanat kalacak derecede çürümüş veya eğil- miş duvar veya damları bir sakatlık çıkarmaması için yıktırmak veya tamir ettirmek…..
|