Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?
Her iki kavram da 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanmıştır. Kanunun 1. Maddesi aynen; “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir” şeklinde yer verilmiştir. İlk madde hükmünde kat irtifakının ve kat mülkiyetinin ne olduğuna dair detaylı bir açıklama yapılmamakla birlikte kat irtifakının, ileride kat mülkiyetine esas olmak üzere kurulacağı belirtilmiştir.
Yine aynı kanunun 3. maddesinde ise kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olduğu, yapının tamamı için düzenlenecek “yapı kullanma izin belgesine” dayalı olarak, Kat Mülkiyeti Kanununda gösterilen şartlar dikkate alınarak re’sen yahut arsa maliki ya da kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de kat mülkiyetine çevrilebileceği düzenlemiştir. Kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilebilmesi için Kanunda sayılan şartları sağlaması gerekmektedir. Gerek kat mülkiyeti gerek kat irtifakı, arsa payına bağlı olarak kurulur, nitekim gayrimenkul üzerinde herhangi bir irtifak ya da mülkiyet hakkına bağlanmamış arsa payı da kurulamaz.
Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakının Temel Farkı Nedir?
Yasadaki düzenlemeleri yorumladığımızda; kat irtifakının henüz inşaatına başlanmamış ya da inşaatı devam eden yapılarda karşımıza çıktığını söyleyebiliriz. Yani bir diğer deyişle, hali hazırda inşaatı devam eden bir projede hukuki olarak hak sahibi olmak istediğinizde, yahut ev sahibi olmak için bankaya kredi başvurusu yaptığınızda mutlaka kat irtifakı bulunmalıdır. Kat mülkiyeti ise kat irtifakından farklı olarak inşaatı tamamlanmış, iskanı alınmış/oturma belgesi düzenlenmiş yapılarda söz konusu olur. Kat irtifakının bir nevi, kat mülkiyetin kurulmasından ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yasal şartların yerine getirilmesinden önceki ara dönemde, hak sahiplerinin hukuki statülerini korumak için önem arz ettiğini söylemek yanlış olmayacaktır. Bununla birlikte, kat irtifakı tapusuna sahip olduğunuzda “arsa payınız” tapuda gösterilir. Ancak kat mülkiyeti tapusunda yalnızca arsa payını değil, gayrimenkuldeki bağımsız alanlar da adınıza tanımlanır. Bu nedenle inşaat bitmesinin ardından kat mülkiyet tapusunu almanız, yasanın getirdiği koruma ve haklardan faydalanmanız için önemlidir.
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat mülkiyeti de kat irtifakı da resmi senetle ve tapu siciline tescil ile birlikte meydana gelir. Ana yapının tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden, gayrimenkulün bir ya da birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Yani kat irtifakı, inşaatı devam eden ya da henüz başlamamış olan gayrimenkulün tamamı üzerinde kurulabilir.
Bazı hallerde, birden fazla bağımsız bölüm ya da yapının kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilmesi de mümkündür. Bu durum genelde birbirine bitişik bulunan aynı türdeki bağımsız bölümlerin otel, iş ya da ticari olarak yani iktisadi açıdan yahut kullanma bakımından bir bütünlük arz ettiği hallerdir. Yine, yasadaki şartların sağlanmasına bağlı olarak yüklenicinin talebine bağlı olarak ilgili İdare tarafından da başvuruda bulunulabilir. Unutulmamalıdır ki; tapuya tescil işleminde ilgili İdare tarafından onaylanan mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Her iki belgede de maliklerin imzasının bulunması gerekmez.
Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) Alınmış Taşınmazlarda Cins Değişikliği Nasıl Yapılır?
Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen gayrimenkullerde cins değişikliği işlemleri (arsadan kat mülkiyetine geçiş) yetkili idarelerde kendiliğinden gerçekleştirilir. Yapı kullanma izin belgesini(iskan) düzenlemeye yetkili İdare, Mekansal Adres Kayıt Sistemi üzerinden Kadastro Müdürlüğüne iskan ile yapı aplikasyon projesi uyarınca tescil bildiriminde bulunur. Tapu Müdürlüğü ise bu bildirim uyarınca başka bir evraka gerek olmadan cins değişikliğini/kat mülkiyetine geçişi resen tescil eder. Cins değişikliği yapılmış taşınmazda daha önceden kat irtifakı kurulmuşsa; kat irtifakı tapusu ve Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12 de istenilen belgeler haricinde başka belge aranmaksızın re’sen kat mülkiyetine geçiş yapılır. Unutulmamalıdır ki; tüm bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.
Yine, Kat Mülkiyeti Kanununa göre; kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devri haricinde her çeşit harç ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerinde de uygulanır. Yasa uyarınca kurulan kat mülkiyetleri, tapu memuru tarafından derhal taşınmazın bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
Kat İrtifakı Kurulurken Hangi Belgeler İstenir?
Bu belgeler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. Maddesinde sıralanmıştır.
Özetlemek gerekirse;
- Mimari Proje (Mimari projede yer almıyorsa ek olarak vaziyet planı da verilmelidir,
Mimari proje, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanmış ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmiş olmalıdır)
- Yönetim Planı (Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı verilmesine gerek yoktur)
- Onaylı Yapı/ İnşaat Ruhsatı
- Kimlik belgesi, Fotoğraf gibi Tapu’da işlem yapmak için gerekli belgeler
- Talep Dilekçesi
Belgelerin tamamlanmasını ardından sözleşmede veya talep dilekçesinde her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilir ve kat irtifakı kurulmuş olur. Yapının, teslim edilen mimari projeye göre tamamlanmasının ardından kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler Kat Mülkiyeti Kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
KAT İRTİFAKI YA DA KAT MÜLKİYETİ TAPUSU İLE GAYRİMENKUL SATIN ALMANIN RİSKİ NEDİR?
Tapular incelenirken taşınmazın tipi bölümünde kat irtifakı yazıyorsa, o gayrimenkul kat irtifakı tapusuna sahiptir. Kat irtifaklı tapuya sahip bir taşınmazı/gayrimenkulü satın alırken henüz yapı kullanma izin belgesinin (yapı ruhsatının) alınmamış olduğunu bilmeniz gerekir. Müteahhit firmanın yapı kullanma izin belgesini alınamama riskini de üstlenmiş olursunuz. Yani kat irtifaklı tapularda, o gayrimenkulün mimari projesinin fiili duruma uygun olup olmadığının Belediyeler tarafından henüz kontrol edilmediğini söyleyebiliriz. Kat mülkiyetli tapular, yapı kullanma izin belgesi alınmış olduğundan daha güvenilirdir. Kat mülkiyetli tapularda, müteahhit firma yapıyı mimari projeye uygun olarak inşa etmiş demektedir. Kat mülkiyetli tapularda da, yapı kullanma izin belgesinin alınmasının ardından proje üzerinde değişiklikler yapılma riski de mümkündür. Her iki tapunun da ilk incelemede anlayamayacağınız hukuki ve teknik riskleri mevcuttur ve bu durum yıllar sonra bile olsa telafisi mümkün olmayan zararlara yol açabilir.
|