(BELEDİYE KANUNU KAPSAMINDA)
Yetki
5395 sayılı Belediye Kanunu 13/07/2005 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu kanun ile düzenlenen kentsel dönüşüm hükümleri; yine 6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN’da yer alan hükümler ile uygulama yönünden uyuşmaktadır. Belediye Kanunu’nda kentsel dönüşüm temel olarak 69. ve 73. maddelerde düzenlemiştir. Bu maddelerden 69 ile belediyelere “kentsel dönüşüm” yapma yetkisi tanınmıştır.
“Arsa ve Konut Üretimi” başlıklı 69. maddede; “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir” denilerek belediyelerin işbu maddeki ihtiyaçları gidermek için kentsel dönüşüm yapma yetkisine sahip olduğunu görüyoruz. Madde 73 ile de kentsel dönüşüm ile ilgili daha detaylı düzenleme yapılmıştır.
Karar Sayısı
Kentsel dönüşüm uygulamaları yapma, kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etme yetkisi Büyükşehir Belediyelerine aittir. İlçe Belediyeleri ancak Büyükşehir Belediyeleri’nin uygun görmesi halinde ve kendi sınırları içerisinde kentsel dönüşüm projelerini uygulayabilir. Bir alanın Büyükşehir Belediyelerince kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilebilmesi için meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı gerekmektedir.
Hangi Alanlar Kentsel Dönüşüme Uygundur?
Dolayısıyla bir bölgenin kentsel dönüşüm ve proje alanı ilan edilebilmesi için ;
- Belediye veya Mücavir Alan sınırları içerisinde bulunması
- En az 50 bin metre kare olması gerekir.
Yine, kanuna göre kentsel dönüşüm projesinin yapılması için gerekli olan sebepler; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmet alanları, rekreasyon alanları, sosyal donatı alanları, eskiyen kent bölgelerinin yeniden inşa ve restoresi, kentin tarihi ve dokusunun korunması, deprem riskine karşı tedbirlerin alınması gibi oldukça fazla sayıda sayılmıştır. Nitekim, kentsel dönüşüm kararı ilan edilmesi için bu sebeplerin tümünün mevcut olmasına da gerek yoktur; bir ya da birden fazlasının bulunması yeterlidir.
- Bölgenin büyüklük şartına yukarıda yer verilse de; kentsel dönüşüm bölgesinin en az 5 hektar, en çok 500 hektar olması ve ayrı ayrı en az 5 hektarlık bölgelerin de bir araya getirilerek tek bir kentsel dönüşüm bölgesi haline getirilmesine de yasa izin vermektedir.
- Eğer kentsel dönüşüm alanı ilan edilmek istenen bölgede kamu mülkiyeti veya kullanımında olan yerler varsa İLGİLİ BELEDİYE TALEPTE BULUNMALI VE CUMHURBAŞKANINCA karar alınmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Alanlarında Plan Yetkisi
Büyükşehir Belediyeleri, kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri ile ilgili her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemlerini yapmaya yetkilidir. Bu hükümden anlaşılan; kentsel dönüşüm bölgelerinde ilçe belediyelerinin yetkisi dahilinde olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının hazırlanması da dahil olmak üzere tüm inşaat yetkilerini kullanmak Büyükşehir Belediyelerinindir. İnşaat ruhsatı ve iskan ruhsatı da Büyükşehir Belediyesi tarafından verilecektir. Bu noktada unutulmaması gereken noktalardan biri ruhsat alınmadan bir yapı yapılmaya başlanıldığı ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapı inşa edilirse belediyelerin o anki durumu tespit etmesi ve inşaatı derhal durdurması gerekmektedir.
Durdurma kararının ilgilisine ulaştırılmasındaki usul de çok önemlidir. Yapı tatil zaptı yapı yerine asılmalıdır ve bu zaptın bir nüshası da muhtara bırakılmalıdır. Tebliğ tarihi, yapı tatil zaptının inşaata asılmasıdır. Yapı sahibi tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirse mührün kaldırılması için talepte bulunabilir. Aksi durumda ruhsat iptal edilir, yapı yıkılır ve masrafı da yapı sahibinden tahsil edilir. Bu usule aykırı şekilde alınan yıkım kararları Danıştay içtihadına aykırı olacaktır (Danıştay 14. Daire 01.07.2011, E., 2011/10088, K. 2011/338).
Ne zaman Dava açılır?
Kentsel dönüşüm alanlarında Belediyeler ile anlaşma yapmayan yahut Belediyelerin kamulaştırmasına gerek duymadığı gayrimenkul sahipleri ya da ilgili proje alanında kendilerine 3194 sayılı kanun 18.maddesi uyarınca ayrı ada ve parselde imar hakkı tanınmamış olanlar “kamulaştırmasız el atma” davası açabilecektir; bu durum ile karşı karşıya kalmanız halinde alanında uzman bir avukat aracığı ile süreci yönetmeniz gerekmektedir
|