Kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen, rızai ve ivazlı sözleşmelerdir. Türk Borçlar Kanunu’na göre; Kiraya veren tarafın bir şeyin kullanılmasının veya kullanmaya ek olarak yararlanılmasının kiracı tarafa bırakıldığı, kiracının da bunun karşılığında taraflar arası kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelere kira sözleşmesi denir.
Bu tanım esasında sadece konut kirasını, çatılı işyeri kirasını ve ürün kirasını kapsamakla kalmayıp her türlü kira ilişkisini kapsar. Kira sözleşmelerini, kullandırma borcu doğuran kira sözleşmeleri ve yararlandırma borcu doğuran kira sözleşmeleri olarak 2’ye ayırabiliriz. Ayrıca süre yönünden de belirli ve belirsiz süreli olarak 2’ye ayırabiliriz.
Kira sözleşmesi tarafların rızası ve birbirine uygun irade beyanı ile kurulur. Kira sözleşmesinin bir şekil şartı yoktur. Sözlü olarak da kurulabilir. Taraflar gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi (şirketler) de olabilir.
ÇATILI İŞ YERİ VE KONUT KİRASI
Türk Borçlar Kanunu madde 339-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bunun sebebi bu tarz sözleşmelerde kiracının zayıf konumda olması ve kanun koyucunun zayıf durumda olan kiracıyı korumak istemesidir. Kanun koyucu kişinin özel hayatını sürdürmesine imkân veren yeri konut olarak tanımlamış ve bunu yeterli görmüştür. Bunun yanında çatılı iş yerlerinde ise adı üstünde çatılı olmasını aramıştır. Bu nedenle üstü açık çay bahçeleri gibi işyerlerinin kiralanması halinde TBK 299. maddeden 339. Maddeye kadar yazılan hükümlerle korunur. Ayrıca, 6 ay veya daha az süreli kira sözleşmelerinde de genel hükümler uygulanacaktır.
KİRACININ GÜVENCE (DEPOZİTO) VERMESİ
Bu konu TBK 342. maddede düzenlenmiştir;
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. (2)
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. (3)
Maddeden anlaşılacağı üzere kiracıya depozito verme borcu kararlaştırılmışsa bu miktar 3 aylık kira bedelini geçemez. Depozito para olarak verilmişse bu para vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmelidir. Kıymetli evrak olarak verildiyse bu kıymetli evrakın bir bankada depo edilmesi gerekir. Bu işlemleri kiracı yapar.
Kira veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini söz konusu mevduat hesabının bulunduğu bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ/ KİRA ARTIŞI
Öncelikle belirtmek gerekir kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK 343). Taraflar bir bedel belirler ve o sene içinde belirlenen rakam üzerinden aylık ödeme yapılır. Asıl soru bir sonraki kira döneminde artışın nasıl olacağıdır.
TBK madde 344’ göre;
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” TÜİK sene içerisinde her ay bir enflasyon rakamı belirler. Bu rakamlar baz alınarak 12 aylık bir ortalama alınır ve maksimum bu ortalamaya göre kirada artış yapılır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının “tüketici endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kira bedelinin TÜFE ORTALAMASININ ÜZERİNDE KARARLAŞTIRILMASI HALİNDE DURUM NE OLACAKTIR?
Yüksek Mahkeme’nin önüne gelen benzer bir uyuşmazlıkta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi;
“Kira bedelinin TÜFE 12 aylık ortalamanın üzerinde belirlenmesi halinde; kiracı, geriye dönük olarak, ev sahibine fazla ödediği kiraların kendisine iadesini talep edebilir” denilmek suretiyle kiracıyı korumuş ve aşırı kira artışlarının önüne geçmek istemiştir.
Somut olayda davacı; eda davası şeklinde açtığı belirsiz alacak davası ile 2019 yılı artış oranının ve 2019 yılı kira bedelinin belirlenmek suretiyle, belirlenecek miktara göre fazla ödenen kira bedellerinin iadesini talep etmiştir. Kanunun ilgili maddesinde, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de uygulanacağı açıkça belirtilmiş olup, kanunun yayın tarihinden itibaren derhal uygulaması gerekeceğinden, bu itibarla, ilk derece mahkemesince kira bedelinin TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirlenen kira bedeli üzerinden, davacının istirdatını istediği alacağın hesaplanarak karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas No: 2021/2915 Karar No: 2021/5408 Karar Tarihi: 25.05.2021 ).
Bunun yanında günümüz koşullarında bir düzenleme yapılmıştır.
TBK’ ya eklenen geçici madde de konut kiralarında en yüksek zam oranının yüzde yirmi beş olması 01.07.2022 tarihinden itibaren 01.07.2023 tarihine kadar hükme bağlanmıştır. Bu duruma göre bir konut kiraya verenin yapabileceği en yüksek zam oranı yüzde 25’tir. Yukarıda bahsedilen zam oranının aşılması halinde kiracının; yüzde 25’ in üstünde zam yapan kiraya verenden fazla olan kısmı kıyasen talep edebileceğini belirtmek istiyoruz.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
(TBK MADDE 345)
Kira Bedelinin Tespiti Davası; Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, m.6 ve m.10 göre Davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği yani gayrimenkulün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Kira bedelinin tespiti davası yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için her zaman açılabilir. Ancak açılacak tespit davasında verilecek kararın yenilenen kira sözleşmesinde uygulanabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekir.
- Kira Bedelinin Tespiti Davası yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılması,
- Yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim yapılması,
- Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde Mahkemece tespit edilen kira bedeli yeni kira sözleşmesinin başından itibaren uygulanır.
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
Konut ve çatılı işyeri kiraları da diğer kira sözleşmeleri gibi tarafların birbirine uygun irade beyanı ile kurulur ve kira sözleşmesini sona erdiren hallerin varlığı halinde sona erer. Bunun yanında dava yoluyla veya icra yolu ile de sonra erebilir ve bunun sonucu kiralananın tahliyesidir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ
Kira sözleşmelerini sona erdirecek mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Sona erdirilme sebepleri sınırlıdır ve bunlar Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Peki bu tahliye sebepleri hangileridir? Hangi durumlarda kiraya veren kiracıyı çıkarabilir?
TAHLİYE SEBEPLERİ
Tahliye sebeplerini kiraya verenden kaynaklı sebeplerle sona erme ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erme şeklinde ikiye ayrılır.
(TBK 350)
- KİRA VERENİN VEYA YAKINLARININ KİRALANANA DUYDUĞU GEREKSİNİM NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
TBK 350. Maddede düzenlenmiştir. TBK 350’ye göre:
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa (1)
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise (2)
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kanundan da anlaşılacağı üzere, kiraya verenin kendisi eşi altsoyu üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için söz konusu konuta ihtiyacı varsa kiracıyı çıkarabilmektedir.
Ancak buradaki ihtiyaç tabiri caizse ise samimi ve gerçek olmalıdır. Yani sırf kira miktarını daha da yükseltmek veya başkasına kiralamak için tahliye davası açılmışsa burada gerçek ve samimi bir gereksinimden bahsetmek mümkün olmayacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde ise üç yıl süreyle kiralama yasağı düzenlenmiş olup bu yasağa göre Kiraya veren kişi gereksinim amacıyla kira sözleşmesini sona erdirmiş ve kiralananın boşaltılmasını sağlamışsa, haklı bir sebep olmadan, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren eski kiracıya son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödenmekle yükümlüdür.
B)KİRAYA VERENİN SÖZLEŞMEYİ KİRALANANI YENİDEN İNŞASI VEYA İMARI AMACIYLA SONRA ERDİRMESİ
Bir diğer durum esaslı onarım şartıdır. Önemli olan esaslı bir onarım olması ve kiralananın bu süre zarfında kullanılmasının imkânsız olmasıdır. Buna göre kiraya veren eğer ki maliki olduğu taşınmazı esaslı onarıma sokarsa kiracıyı çıkarabilir. Süreli bir kira sözleşmesi varsa sürenin sonunda eğer ki sözleşme belirsiz süreli ise yine kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Fesih dönemleri ve bildirimleri TBK 347. maddede detaylı olarak düzenlenmiştir. Bundan kısaca bahsedecek olursak belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır bulunmazsa sözleşme 1 yıl otomatik olarak uzar. On yıllık uzama süresi sonunda kiracı her zaman, kiraya veren ise bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksiniz sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre her zaman sözleşme sona erdirilebilir.
2-)KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRACIDAN KAYNAKLI SEBEPLERE SONA ERMESİ
(TBK 352. MADDE)
A-TAHLİYE TAAHHÜDÜ
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Tahliye taahhüdünün geçerliliği yazılı şarta bağlıdır ve açıkça taşınmazın boşaltılacağını ihtiva etmelidir. Burada dikkat edilmesi gereken asıl nokta tahliye taahhüdünün sözleşme sırasında değil kiralanan teslim edildikten sonra verilmesi gerektiğidir. Öncesinde veya sözleşme yapılırken verilen Tahliye Taahhüdü geçersizdir.
B-KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu sebeple tahliye davası açılması için ihtarname yazılı olmak zorunda olduğundan uygulamada kiraya verenler genellikle noter kanalı ile bu ihtarnameyi göndermektedir. Ayrıca ihtarnamede ödenmeyen kira ayları, miktarları ve ödenme gereği belirtilmelidir. Ek olarak ihtarda haklı olunmalıdır.
C-OTURMAYA ELVERİŞLİ KONUTUN VARLIĞI
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Ancak bu sebeple dava açabilmek için kiraya vereninin böyle bir konutun varlığını bilmemesi gerekir. Böyle bir konutun varlığını bilerek yine de kira sözleşmesi yapan kiraya verenin bu hakkı kullanması mümkün değildir. Kiraya veren burada örtülü bir şekilde tahliye talebinden feragat etmiştir.
D-KİRACI TARAFINDAN KİRAYA VERİLENİN BAŞKASINA KİRALANMASI
Aksi kira sözleşmesinde kararlaştırılmadığı sürece kiracının kiralanan yerin tamamını veya bir kısmını bir başka kişiye kiralaması, yararlanma hakkını bir başkasına devretmesi ve hatta kiralananı terk ettikten sonra başka bir kişiye işgal ettirmesi mümkün değildir. Bu durumda, kiraya veren isterse önceden ihtarda bulunarak kiracıya karşı sözleşmeye uymasını isteyip uymadığı takdirde tahliye davası açacağını bildirerek dava açma yoluna başvurabilir veya ihtara gerek kalmadan alt kiracı veya işgalci konumundaki üçüncü kişiye karşı tahliye davası açabilir.
KİRALANAN TAŞINMAZIN İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesi mümkündür. İlamsız icranın tanımına bakacak olursak İlamsız icra; kural olarak konusu para olan alacaklar için düzenlenmiş bir icra takibi türüdür. Ancak istisnai olarak, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla da tahliye edilebileceği kabul edilmiştir.
Bunu yapabilmek için kural olarak önce kiracıya karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekmektedir fakat bazı hallerde dava açılmadan, doğrudan icra dairesine başvurarak taşınmazın tahliyesi istenebilmektedir. Bu haller nelerdir?
1-Kira bedelinin ödenmemesi,
2-Kira süresinin bitmesidir.
Kiraya veren yukarıda belirtilen sebeplerden birine dayanarak kiracıya icra takibi başlatır. Takibin başlatılmasının ardından icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiralayan, takip talebinde; ödenmemiş olan kiranın ödenmesini ve kiracının taşınmazı tahliye etmesini ister.
Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ise ve süresi içerisinde ödeme yapmadığı durumda; kiralayan, ihtar müddetinin bitiminden 6 ay içerisinde icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. İcra mahkemesinin, kiracının ödeme emrine itiraz etmediğini ve süresi içerisinde ödeme yapmadığını tespit etmesi halinde tahliye kararı verecektir. Tahliye ilamı ile kiracı taşınmazdan icra yolu ile zorla çıkartılır.
Ödeme süresi içerisinde kira borcu ve ferilerini ödenmiş ise icra takibi son bulur ve kiracının tahliyesini talep edilemez
|