Ana içeriğe atla

YASAL ÖNALIM(ŞUFA), SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM, ALIM VE GERİ ALIM HAKKI

Mülkiyet hakkının kullanımı sınırsız değildir. Bazı durumlarda Medeni Kanun’a göre mülkiyet hakkınız kısıtlanır bazı durumlarda da taşınmazın sahibi kendi rızası ile yapacağı sözleşmeler ile kısıtlama getirir.

YASAL ÖNALIM HAKKI (Şufa)

Önalım hakkı, taşınmaz sahibinin taşınmazdaki hissesini satarken karşısına çıkan bir kısıtlama türüdür buradaki kısıt taşınmazın devrine ilişkindir.

Yasal Önalım hakkının söz konusu olabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir. Paylı mülkiyete tabi olan bir taşınmazda, pay sahibi kendi payını hissedar olmayan (üçüncü kişiye) sattığı taktirde; diğer pay sahiplerinin şufa hakkı bulunmaktadır. Yani bu kişiler o payı öncelikli olarak alabilir.

Medeni Kanun madde 732; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”Şeklinde  yasal önalım hakkını düzenlemiştir.

TARIM ARAZİLERİNDE ŞUFA HAKKI

Medeni Kanun’da düzenlenen yasal önalım hakkının haricinde bir de Toprak Koruma ve Arazı̇ Kullanımı Kanunu önalım hakkına yer vermiştir.

Bu kanuna göre tarım arazileri/tarlalar satıldığında sınır tarım arazi sahiplerinin de yasal önalım hakkı vardır.

ANCAK tarım arazisi yine arazinin sınırında bulunan başka bir tarım arazisi maliki tarafından alınmışsa bu hak kullanılamaz. Çok sayıda sınır tarım arazisi var da arazilerin bütünlüğü dikkate alınır.

NE ZAMAN ÖNALIM HAKKI KULLANILMAZ?

Medeni Kanun madde 733 cebri arttırmayla satışlarda ve önalım hakkından feragat edilmesi halinde kullanılamayacağını düzenlemiştir. Kanun koyucunun buradaki amacı önalım hakkının malikin kendi iradesiyle satışını gerçekleştirdiği mallarda kullanılmasıdır, cebri arttırmayla satışlarda malik kendi payını satmak istememiş, bu duruma mecbur kalmıştır. Bu  sebeple şufa kullanılamayacaktır, yine bir diğer durum da o taşınmazın paydaşları arasında bir satış varsa da diğer hissedarlar bu hakkı kullanamaz.  

ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT NASIL YAPILIR?

Medeni Kanun 733 önalım hakkından feragat düzenlenmiştir. Önalım hakkından yalnız belirli bir satış için değil, özel olarak (tek bir satış) için feragat edilmek isteniyorsa resmi yazılı şekil, geçerlilik şartı değildir.

Lakin belirli bir satış için feragat edilecekse burada resmi şekil aranmaz yani noter huzurunda feragat verilmesi gerekmez. Bu halde yazılı olarak yapıldığında feragat sonuç doğuracaktır.

HAZİNEYE AİT TAŞINMAZLARDA ŞUFA HAKKI

Bazı taşınmazlarda vatandaş hissesinin yanı sıra hazine de hissedar olarak bulunur. Bunlar genelde imar planlarında okul alanı, cami alanı, park alanı gibi kurumlara da ayrılan taşınmazlarda karşımıza çıkar.

Hazinenin genel tutumu şufa hakkının özellikle bu şekilde kurum alanlarına ayrılan yerlerde ilgili kurumunun uygun bulduğu ve hazinenin hisse değerini doğrudan etkileyebilme niteliği olan taşınmazlarda kullanılması yönündedir. Her bir taşınmaz yönünden ayrıca araştırılmalıdır.

SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI

Sözleşmeden doğan önalım hakkı da yasal önalım hakkı ile aynı etkiyi doğurur. Kullanım süresi ve şekli tapuya konulacak şerhe göre değişebilir.  Tapuya şerh verilse bile şerhin etkisi her halükarda 10 yıldır. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve yasal önalımdan vazgeçilmesine ilişkin hükümler burada da uygulanır.

Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

ALIM VE GERİ ALIM HAKKI

Alım hakkı, hak sahibinin istemiyle kullanılabilen ve taşınmazı belirli bir bedel ile almasını sağlayan Türk Medeni Kanun’unun 736. Maddesinde düzenlenen bir diğer kısıttır.

Hakkın sahibi bunu kullanmasına rağmen, taşınmaz sahibi mülkiyeti devretmezse; aynı şekilde önalım hakkında olduğu gibi dava açılması gerekmektedir. Bu dava kesinleştiğinde mülkiyet, alım hakkı sahibine geçer.

! ALIM HAKKI, TAŞINMAZIN DEVRİNİ ENGELLEMEZ.

! ALIM HAKKININ GEÇERLİLİĞİ TAPUYA ŞERH EDİLMESİNE BAĞLI DEĞİLDİR.

! ALIM SÖZLEŞMESİ RESMİ ŞEKİLDE YAPILDIĞINDA GEÇERLİDİR.

! Alım hakkı TAPUYA ŞERH VERİLMEZSE taşınmaz sahibine ve onun haleflerine karşı ileri sürülebilirken; tapuya şerh verildiğinde HERKESE KARŞI İLERİ SÜRÜLÜR.

Her halükarda 10 yıl geçmekle etkisi kaybeder.

GERİ ALIM HAKKI

Geri alım; taşınmazın sahibine tek taraflı irade ile sattığı taşınmazı tekrar alma hakkını veren bir haktır. Niteliği gereği kurucu yenilik doğurucudur. Bu hakkın amacı, taşınmaz sahibinin sattığı koşullarda, taşınmazını geri alabilmesini garanti altına almaktadır. Alım hakkında olduğu gibi resmi şekilde yapılmalıdır. Taraflar arasında   “Vefa Sözleşmesi” yapılır. Şerh verilip verilmemesinin doğurduğu sonuçlar alım hakkı ile aynıdır.

Bir Cevap bırakın

Menüyü Kapat

Adres: Beştepe Mah. Yaşam Cad.
Neorama Plaza 13/65-66-68
Ankara/Türkiye

Tel: +90 (552) 522 30 60
E-Posta: info@ilkinovacik.com